WEG-Heizungstausch: Jetzt bis zu 70% Zuschuss sichern!

Lange haben Verwalter, Hausbesitzer und Energieberater darauf gewartet, nun ist der entscheidende Meilenstein der aktuellen Förderperiode erreicht. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) hat eine neue und entscheidende Antragsphase gestartet. Ab sofort haben Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sowie Vermieterinnen und Vermieter von Mehrfamilienhäusern (MFH) weitreichenden und direkten Zugang zu den staatlichen Fördertöpfen der KfW. Damit endet eine monatelange Hängepartie, in der Förderanträge vornehmlich den Eigentümern von selbstgenutzten Einfamilienhäusern vorbehalten waren.

Der flächendeckende Heizungstausch im Geschosswohnungsbau gilt als der wichtigste und zeitgleich komplexeste Hebel für das Gelingen der Wärmewende in Deutschland. Gerade im Mehrfamilienhaus-Segment scheiterten energetische Sanierungen, insbesondere der Umstieg von zentralen Öl- oder Gasheizungen auf erneuerbare Energien wie die Wärmepumpe, oftmals an den fehlenden finanziellen Anreizen oder den extrem komplexen Entscheidungswegen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die neue Antragsphase der BEG markiert hier einen drastischen Wendepunkt. Durch die Kumulierung verschiedener Boni sind nun unglaubliche Förderquoten von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Investitionskosten möglich.

Dieser Fachbeitrag erläutert ausführlich, ganzheitlich und neutral, was die neuen Förderrichtlinien für WEGs konkret bedeuten, welche spezifischen Boni nun greifen, wie sich die förderfähigen Kosten pro Wohneinheit im Detail berechnen und wie WEG-Verwalter den Förderprozess rechtssicher und effizient steuern können, um von den vielfältigen Möglichkeiten der KfW-Förderung maximal zu profitieren.

Hintergrund/Kontext: Das Gebäudeenergiegesetz und die Herausforderung 'Mehrfamilienhaus'

Das reformierte Gebäudeenergiegesetz (GEG), im Volksmund oft noch als Heizungsgesetz bezeichnet, hat die Rahmenbedingungen für die Beheizung von Gebäuden in Deutschland fundamental verschärft. Konkret schreibt das Gesetz vor, dass jede neu eingebaute Heizung in Zukunft zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Für Neubauten in Neubaugebieten gilt diese Pflicht bereits uneingeschränkt.

Für Bestandsgebäude, und hierbei insbesondere für Mehrfamilienhäuser, sind die Regelungen eng an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. In Großstädten (ab 100.000 Einwohnern) greift die 65-Prozent-Pflicht flächendeckend erst ab dem 30. Juni 2026, in kleineren Kommunen bis spätestens Ende Juni 2028 – es sei denn, die Kommune legt bereits früher einen verbindlichen Wärmeplan vor. Dennoch: Wer jetzt noch auf fossile Energieträger setzt, geht ein enormes wirtschaftliches Risiko ein (steigende CO2-Bepreisung) und verwirkt sämtliche Ansprüche auf die lukrativen Zuschüsse zur Energie- und Gebäudesanierung.

Die besondere Komplexität bei der WEG

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) stehen beim Heizungstausch vor ganz besonderen, oft massiven Hürden, die über die reine technische Machbarkeit weit hinausgehen. Im Gegensatz zum alleinigen Immobilienbesitzer muss in einer WEG ein demokratischer Konsens gefunden werden. Eine WEG-Versammlung findet oftmals nur einmal jährlich ordentlich statt. Der Beschluss zum Heizungstausch (Sanierungsbeschluss, Finanzierungsbeschluss) erfordert Zeit, Vertrauen in den Verwalter und eine fundierte Vorbereitung durch Energieeffizienz-Experten.

Das Kernproblem der Vergangenheit: Die Förderbedingungen der BAFA und später der KfW waren in Puncto WEG oft nicht zu Ende gedacht. Split-Incentive-Problematiken (Vermieter zahlt Investition, Mieter profitiert von geringeren Heizkosten) bremsten die Dynamik. Mit den nun geltenden Neuregelungen der BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) hat der Bund exakt diese Schmerzpunkte adressiert und die KfW-Systematik explizit auf die Bedürfnisse von Wohnungsunternehmen und WEGs abgestimmt.

Die Förderkulisse im Detail: Wie Wohnungseigentümer bis zu 70 Prozent erreichen

Das aktuelle BEG-Förderdesign basiert auf einem Baukastensystem. Basis ist stets eine Grundförderung, welche durch verschiedene, aufeinander aufbauende Boni aufgestockt werden kann. Wichtig für WEGs: Die absolute Förderkürzungen liegt bei 70 Prozent. Selbst wenn man rechnerisch durch die Kombination aller Boni auf 75 oder 80 Prozent käme, deckelt die KfW die Gesamtförderung strikt bei der Höchstgrenze von 70 Prozent.

1. Die Grundförderung (30 Prozent)

Jede WEG, die im Mehrfamilienhaus eine alte, klimaschädliche Heizung gegen ein System auf Basis erneuerbarer Energien (z.B. Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasseanlage oder der Anschluss an ein Wärmenetz) austauscht, erhält eine pauschale Grundförderung in Höhe von 30 Prozent der förderfähigen Gesamtkosten. Voraussetzung ist, dass die neue Heizungsanlage die technischen Mindestanforderungen der BEG erfüllt und das 65-Prozent-Kriterium des GEG erreicht wird.

2. Der Klimageschwindigkeits-Bonus (20 Prozent)

Dieser Bonus ist der wichtigste Hebel, um sofort hohe Zuschüsse zu generieren. Er beträgt aktuell 20 Prozent und belohnt den frühzeitigen, proaktiven Heizungstausch. Anlagen, die ohnehin vom Gesetzgeber sofort stillgelegt werden müssten (z.B. Constant-Temperatur-Kessel über 30 Jahre), erhalten diesen Bonus nicht. Der Bonus wird gewährt, wenn funktionstüchtige Gasheizungen (die mindestens 20 Jahre alt sind) oder funktionstüchtige Öl-, Kohle- bzw. Nachtspeicherheizungen gegen eine förderfähige Biomasseanlage, eine Wärmepumpe oder einen Wärmenetz-Anschluss getauscht werden. Wichtig: Bei Biomasse muss diese mit einer Wärmepumpe, Photovoltaik oder Solarthermie kombiniert werden, um den Bonus auszulösen. Der Klimageschwindigkeits-Bonus reduziert sich ab dem 1. Januar 2029 um 3 Prozentpunkte alle zwei Jahre – ein klares Signal des Gesetzgebers: Wer wartet, verliert bares Geld.

„Der Startschuss für Wohnungseigentümergemeinschaften ist gefallen. Durch die Öffnung der Fördertöpfe sehen wir bei den Verwaltern aktuell eine nie dagewesene Dynamik. Die Kombination aus Grundförderung und Klimageschwindigkeitsbonus deckt de facto sofort 50 Prozent der Investition ab. Eine so attraktive staatliche Stützung wird es nach 2028 nicht mehr geben.“ – Verband der Immobilienverwalter (VdIV)

3. Der Einkommens-Bonus (30 Prozent)

Hier wird es bei der WEG höchst interessant und administrativ anspruchsvoll. Der Einkommens-Bonus richtet sich primär an Selbstnutzer. Wer als Eigentümer seine Wohnung in der WEG selbst bewohnt und das zu versteuernde Haushaltsjahresinkommen maximal 40.000 Euro beträgt, kann zusätzliche 30 Prozent Bonus erhalten. Dieser Bonus wird im Rahmen der KfW-Berechnung jedoch nur anteilig für genau die Miteigentumsanteile verbucht, bei denen dieser Fall zutrifft. Vermietete Wohneinheiten oder Selbstnutzer mit höherem Einkommen in derselben WEG erhalten diesen Bonus nicht. Die WEG-Verwaltung muss diese Daten streng vertraulich erheben und bei der Antragstellung bündeln.

4. Der Effizienz-Bonus (5 Prozent)

Werden Wärmepumpen installiert, die besonders energieeffizient sind, gewährt der Staat weitere 5 Prozent. Dies ist der Fall, wenn bei der Wärmepumpe als Wärmequelle das Erdreich, Wasser oder Abwasser genutzt wird, oder wenn eine Luft-Wasser-Wärmepumpe betrieben wird, die natürliche, klimaschonende Kältemittel (wie Propan / R290) verwendet.

Förderfähige Investitionskosten nach Wohneinheiten gestaffelt

Ein enorm wichtiger Aspekt, der bei der Beratung von Mehrfamilienhäusern oft zu Missverständnissen führt, ist die Deckelung der förderfähigen Kosten. Die KfW erstattet die 70 Prozent (im Best Case) nicht auf eine unendliche Investitionssumme. Vielmehr gibt es sogenannte förderfähige Höchstgrenzen, die für Gebäude mit mehreren Wohneinheiten (WE) nach einem klaren, degressiven Schlüssel gestaffelt sind.

Die Berechnungslogik für das Mehrfamilienhaus sieht wie folgt aus:

• Für die erste Wohneinheit (WE): maximal 30.000 Euro förderfähige Kosten.
• Von der 2. bis zur 6. Wohneinheit: jeweils 15.000 Euro pro Einheit zusätzlich.
• Ab der 7. Wohneinheit: jeweils 8.000 Euro pro Einheit zusätzlich.

Eine Beispielrechnung für eine typische städtische WEG mit 12 Wohneinheiten:

• 1. WE: 30.000 Euro
• 2. bis 6. WE (5 Einheiten x 15.000): 75.000 Euro
• 7. bis 12. WE (6 Einheiten x 8.000): 48.000 Euro
• Maximal anerkanntes Investitionsvolumen: 153.000 Euro.

Angenommen, der Einbau der neuen Großwärmepumpe inkl. aller Umfeldmaßnahmen (Fundament, hydraulischer Abgleich, eventuell neue Heizkörper) kostet die WEG insgesamt 140.000 Euro. Damit liegen die realen Kosten unterhalb der förderfähigen Höchstgrenze. Wenn die WEG (ohne Einkommensboni, nur durch Grundförderung und Klimabonus sowie Effizienzbonus) 55 Prozent Förderung sichert, entspricht dies einem staatlichen Zuschuss von 77.000 Euro. Die WEG muss nur noch 63.000 Euro aufbringen – aufgeteilt auf 12 Parteien sind dies lediglich 5.250 Euro pro Wohneinheit für eine zukunftssichere, klimaneutrale Heizungsanlage!

Der Prozess: Von der Eigentümerversammlung bis zum Auszahlungsprozess

Der Weg zum geförderten Heizungstausch in Wohnanlagen ist streng procedural geregelt und erfordert höchste Präzision seitens der Hausverwaltung und der involvierten Fachunternehmer. Wer hier eine Reihenfolge vertauscht, riskiert oft die gesamte Förderung.

Schritt 1: Einbindung eines Energieeffizienz-Experten und Grundsatzbeschluss

Idealerweise fasst die WEG zunächst einen Beschluss, die Sanierungsmöglichkeiten durch einen Energieberater aus der dena-Expertenliste prüfen zu lassen. Dieser erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) für das Gesamtgebäude (welcher bei Begleitmaßnahmen wie Dämmung ebenfalls Förderungen durch das BAFA freischaltet).

Schritt 2: Einholung von Angeboten und verbindlicher Vertragsabschluss

Dies ist eine der radikalsten Änderungen der neuen BEG. Früher durfte der Vertrag mit dem Heizungsbauer (Lieferungs- und Leistungsvertrag) erst unterzeichnet werden, nachdem der Förderantrag bei der KfW gestellt wurde. Heute verlangt die KfW genau das Gegenteil: Die WEG muss bereits einen verbindlichen Handwerkervertrag abgeschlossen haben. Achtung, absolut essenziell: Dieser Vertrag muss zwingend eine auflösende oder aufschiebende Bedingung hinsichtlich der Förderzusage beinhalten und ein konkretes Ausführungsdatum (Leistungszeitraum des Handwerkers) benennen. Ohne diesen spezifischen Vorbehalt im Vertrag wird die Zusage oft abgelehnt.

Schritt 3: Erstellung der BzA

Der beauftragte (und registrierte) Energieeffizienz-Experte prüft die Verträge, die technischen Parameter der neuen Heizung und erstellt die sogenannte „Bestätigung zum Antrag“ (BzA). Diese BzA-ID ist der Schlüssel zur portalbasierten Beantragung.

Schritt 4: WEG-Beschluss und KfW-Antrag

Mit den validen Angeboten und der BzA im Hintergrund muss die WEG in der Eigentümerversammlung den finalen Umsetzungsbeschluss (Modernisierungsbeschluss inkl. Sonderumlage oder Kreditaufnahme) fällen. Der WEG-Verwalter loggt sich anschließend, legitimiert durch den Beschluss, in das Kundenportal „Meine KfW“ auf der offiziellen Webseite der Kreditanstalt für Wiederaufbau ein und stellt den Zuschussantrag als WEG-Vertreter.

Aktuelle Entwicklungen

Der WEG-Ergänzungskredit: Liquiditätsschonung großgeschrieben

Ein oft übersehener, jedoch sensationeller Baustein der aktuellen Richtlinie ist der Ergänzungskredit der KfW. Selbst bei einer Zuschussquote von 55 oder 70 Prozent verbleibt ein Eigenanteil. Bisher mussten Eigentümer, die nicht über ausreichend Rücklagen verfügten, diesen Anteil über teure Privatkredite finanzieren oder es scheiterte am Veto finanzschwacher Miteigentümer.

Seit Kurzem stellt die KfW den WEGs zinsverbilligte Ergänzungskredite zur Verfügung (Programm 358/359). Dies bedeutet: Die WEG als Ganzes kann für die Restfinanzierung einen extrem günstigen Kredit aufnehmen. Dies federt die finanzielle Belastung ab, umgeht große Sonderumlagen auf einen Schlag und macht weitreichende Sanierungen selbst für Gemeinschaften mit niedriger Instandhaltungsrücklage durchführbar.

Technischer Shift: Von fossilen Zentralheizungen zu hybriden Lösungen oder Luft-Wasser-Großwärmepumpen

Der Markt für Mehrfamilienhäuser reagiert ebenfalls technisch auf die neuen Fördermöglichkeiten. Hersteller haben stark in die Entwicklung leistungsstarker, kaskadierbarer Luft-Wasser-Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln (R290) investiert. Diese können oftmals, in Kombination mit intelligenter Steuerungstechnik und thermischen Speichern, Vorlauftemperaturen erreichen, die auch den Weiterbetrieb bestehender Heizkörper in ungedämmten Altbauten ermöglichen. Auch die Integration in bestehende PV-Konzepte als Mieterstrommodell erfährt eine Renaissance.

Wichtige Fakten & Daten

• Beginn der Antragsphase: Das Portal der KfW ist für WEGs sowie Eigentümer von Mehrfamilienhäusern (und auch Vermieter von Einfamilienhäusern) geöffnet.
• Maximaler Gesamtzuschuss: Die absolute Obergrenze des kumulierten Zuschusses ist auf 70 Prozent fixiert (30% Grund + 20% Klima + 30% Einkommen + 5% Effizienz + eventuell Emissionsverminderung).
• Fristen: Für Anlagen, deren Einbau in der Übergangsfrist (Januar bis Ende August 2024) beauftragt wurde, dürfen Anträge bis zum 30. November 2024 ohne Nachteile nachgereicht werden.
• Kumulierung: Die Förderung des Heizungstauschs lässt sich nicht mit der Steuerermäßigung nach § 35c EStG für dieselbe Maßnahme kombinieren.

Auswirkungen auf die Immobilienbranche und den Mietmarkt

Der groß angelegte Förderstart wirkt sich weitreichend auf den Wert der Immobilien und die Mieterstruktur aus. Immobilien, deren energetischer Zustand schlecht ist und die rein fossil beheizt werden, erfahren als sogenannte "Brown-Buildings" aktuell markante Wertabschläge am Markt. Umgekehrt erzeugt eine WEG, die jetzt von den 70 Prozent Förderungen Gebrauch macht, quasi ein "Green-Premium" auf ihre Wohnungen.

Aus Vermietersicht ist die Modernisierungsumlage gesetzlich gedeckelt. Die in Anspruch genommenen Fördermittel müssen in voller Höhe von den umlagefähigen Modernisierungskosten abgezogen werden. Dadurch wird verhindert, dass die Mieten für die Endverbraucher aufgrund von CO2-Reduktionsmaßnahmen explodieren. Der Mieter profitiert von den sinkenden Energiekosten, der Vermieter von einer aufgewerteten, zukunftssicheren Immobilie. Eine absolute Win-Win-Situation, sofern das Management der WEG schnell und beherzt zugreift.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

1. Kann die WEG-Verwaltung die Förderung autonom beantragen?

Nein. Die Verwaltung benötigt zwingend einen legitimierenden Eigentümerbeschluss. Der Verwalter handelt lediglich im Namen und auf Rechnung der WEG. Erst mit einem gültigen Beschluss kann die Verwaltung sich in das KfW-Portal einloggen und als Vertretung den Prozess initiieren.

2. Was passiert, wenn eine neue Gasheizung eingebaut wird, die 'H2-Ready' ist?

H2-Ready-Gasheizungen (Wasserstoff-fähig) erhalten eine Grundförderung nur dann, wenn in der Kommune bereits ein verbindlicher Wärmeplan für ein Wasserstoffnetz vorliegt. Eine de facto unsichere Angelegenheit für viele Kommunen. Die hohen Boni (Klimageschwindigkeit, Effizienz) gibt es für diese fossile Technologie ohnehin nicht. Die Wärmepumpe bleibt der klare Favorit der Gesetzgebung.

3. Was geschieht mit dem Zuschuss, wenn sich unsere WEG eine Wärmepumpe anschafft, die teurer ist als die förderfähige Obergrenze?

Die KfW kappt die zugrunde liegende Summe. Kostet die Installation 200.000 Euro, aber nach der Staffel-Berechnung der Wohneinheiten liegen die förderfähigen Kosten nur bei 150.000 Euro, wird der Fördersatz (z.B. 55 Prozent) ausschließlich auf die 150.000 Euro angewendet. Die Differenz ist zu 100 Prozent aus Eigenmitteln (oder dem Ergänzungskredit) zu bestreiten.

4. Sind Pelletheizungen in städtischen Mehrfamilienhäusern noch förderfähig?

Ja, Biomasseanlagen (Pellets, Scheitholz, Hackschnitzel) werden gefördert (inklusive 2.500 Euro pauschalem Emissionsminderungszuschlag). Allerdings verlangt das GEG für die Erfüllung der Erneuerbaren-Quote und das BAFA/die KfW bei der Fördermittelzusage oft die Kombination mit Solarthermie oder einer kleineren Wärmepumpe, um insbesondere im Sommer nicht für das reine Warmwasser den Großkessel befeuern zu müssen.

Wichtigste Erkenntnisse

• Historisches Zeitfenster: Bis zu 70 Prozent Investitionszuschuss stellen eine historisch einmalige Förderkulisse für Mehrfamilienhäuser dar.
• Klimageschwindigkeits-Bonus bringt Tempo: 20 Prozent Bonus gibt es nur für schnelles Handeln. Ab 2029 wird dieser sukzessive abgeschmolzen.
• Handwerkervertrag zuerst! Im Gegensatz zu früher muss der Handwerksvertrag vor der Förderbeantragung unterschrieben sein, bedarf aber zwingend einer aufschiebenden / auflösenden Bedingung bezüglich der Förderzusage der KfW.
• Kostendeckelung beachten: Die Fördergelder berechnen sich auf Basis degessiver Höchstsätze je nach Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude.
• Ergänzungskredite helfen: Neben den Zuschüssen sorgt das neuen Zins-Programm 358/359 für fehlende Liquidität und verhindert scheiternde WEG-Beschlüsse wegen Kapitalmangel.

Fazit & Ausblick

Der lange Stau in Puncto Heizungssanierung im Geschosswohnungsbau dürfte nun endgültig der Vergangenheit angehören. Die Öffnung der Bundesförderung für effiziente Gebäude auf die komplexe Ebene der Wohnungseigentümergemeinschaften ist massiv, konsequent und mit einer historisch hohen Förderquote extrem lukrativ ausgestattet.

Nun sind die Immobilienverwalter, die Beiräte und die Eigentümer gefragt, aus der abwartenden Haltung in den Umsetzungsmodus zu wechseln. Jeder Monat des Zögerns bedeutet nicht nur verschenktes Geld in Form höherer CO2-Steuern und laufender Brennstoffkosten für fossile Energieträger, sondern birgt auch das Risiko, dass der wichtige Klimageschwindigkeits-Bonus abschmilzt oder Fördertöpfe im Bundeshaushalt mittelfristig knapper werden.

Der Ratschlag der Branchenkenner ist eindeutig: Holen Sie zertifizierte Energieberater ins Boot, entwickeln Sie ganzheitliche Sanierungskonzepte auf Basis von Wärmepumpen oder Nah- und Fernwärme, und fassen Sie rechtssichere Beschlüsse zur Antragstellung bei der der KfW. Die Kombination aus direkten Rückzahlungen von bis zu 70 Prozent und dem neuen, zinsverbilligten WEG-Ergänzungskredit bereitet den idealen Pfad für eine klimagerechte und wertstabile Zukunft Ihrer Immobilie.

Quellen und weiterführende Anlaufstellen

Die folgenden offiziellen Anlaufstellen sind bereits im Beitrag verlinkt. Die allgemeinen Informationsseiten sind keine Einzelbelege für sämtliche genannten Förderbeträge oder Programmstarts. Vor einem Antrag bitte die jeweils aktuelle Förderrichtlinie, Antragsberechtigung und Frist prüfen.

• offiziellen Webseite der Kreditanstalt für Wiederaufbau
• Modernisierungsumlage gesetzlich gedeckelt